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昆明市人民政府办公厅文件

昆政办201124号

昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见

各县（市） 、区人民政府，市政府有关委办局 ，各国家级
、省级开发（度假）园区
，各直属机构：

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发20111号）和《云南省人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（云政发201121号）精神，有效遏制投资投机性购房 ，进一步加快昆明市保障性住房建设
，切实将房价控制在合理水平，促进房地产市场持续健康稳定发展 ，现提出如下实施意见：

一、统一思想，提高认识

加强对房地产市场的调控
，有利于加快城镇建设步伐，提高城镇建设水平 ，推动城镇化科学发展；能有效增加投资
，扩大内需，拉动消费 ，带动相关产业发展；对多渠道增加城乡住房供应
，满足人民群众多样化居住需求，促进房地产市场健康发展 ，促进国民经济持续健康快速发展
，具有十分重要的作用 。

全市各级各部门要统一思想，坚决贯彻落实国家和省政府关于房地产市场调控工作的一系列政策 ，切实采取有力措施
，强化工作责任，进一步增加保障性住房和商品住房供应 ，稳定住房价格，有效保障居民住房需要 、改善住房条件
，改善居民居住条件
。

二
、采取措施，落实责任 ，稳控房价

全市各级各部门要积极采取措施坚决贯彻落实国家、省 、市各项房地产市场调控政策措施
，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管 ，确保2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平
，切实将房价控制在合理水平范围内，并保证控制目标的完成。

三
、加大保障性住房建设力度

（一）坚持以人为本、民生优先的原则 ，紧紧围绕“住有所居 ”的目标
，按照“政府主导 、分层保障、扩大覆盖
、优化供给、完善管理
”的工作思路，坚持投 、建
、管分离的原则 ，努力构建以公共租赁住房为主体
，廉租住房、经济适用房 、各类棚户区改造及租赁住房补贴等形式为补充的基本住房保障体系 。

（二）2011年，全市计划完成保障性住房114000套（户） ，其中：租赁住房补贴11500户，实物建房102500套
。

（三）健全保障性安居工程建设投融资体制机制
，严格落实国家
、省、市关于保障性住房建设资金筹集的相关规定，通过政策创新等手段 ，形成多元化的保障资金来源。市级已经成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司
，承担公共租赁住房 、廉租住房等保障性住房的开发
、建设和管理运营职能 。积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设 ，拓展保障性住房投融资渠道
。

四 、完善限购措施
，遏制投资和投机性购房

严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发20111号）规定，结合昆明市人民政府
、省住房和城乡建设厅、中国人民银行昆明中心支行 、中国银监会云南监管局《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》（昆政发20117号） ，进一步明确：在昆明市主城四区及呈贡 (论坛 新闻)县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）
，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）
、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 ，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭 、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭
，暂停在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发
、度假区）内向其销售住房 。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

五、严格执行国家房地产税收政策

（一）个人将购买不足5年的住房转手交易的 ，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的
，免征营业税
。

（二）根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作 ，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目
，进行土地增值税清算和稽查。

（三）严格执行个人转让房地产所得税征收政策 、税务
、财政、住建 、规划
、国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度 ，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞
，税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位 。

六、严格执行差别化住房信贷政策

（一）对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的 ，其首付款比例不得低于60%
，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
。

（二）对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60% ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

（三）继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查
，严肃查处违规贷款行为 。

七 、加强住宅用地供应和用地计划管理

（一）市国土资源
、规划、住建等部门要共同商定诚实住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实现供地预安排
。强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理 ，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地
，明确供地规模 、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70% ，并确保在每年上半年内供应到位 。对保障性住房用地没有完全落实的县（市）区
，不再提供其他房地产开发建设用地
。保障性住房建设用地一经确定，不得随意更改。

（二）确保商品住房用地总体供应充足 ，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量
，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏 。

（三）进一步完善土地出让方式
。在全市范围内推广采取以“限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地 ，具体细则由市住建局
、市规划局、市国土资源局共同制定出台。

（四）加大闲置土地处置力度
，按照国家和昆明市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置，严格查处非法转让土地使用权的行为 ，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款）
，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目 。

（五）加强住宅用地出让管理，严格制定土地出让的规划和建设条件 ，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案，保证出让土地达到“三通一平 ”条件
，对拟出让地块进行联合踏勘，明确各部门责任 ，确保地类清楚 、面积准确
、权属合法。商品住房项目的土地出让合同应明确开竣工时间、违约处罚等内容
。

八 、 加大房地产市场信息系统建设力度

加快个人住房信息系统
、房地产市场预警、监测机制建设
，落实建设方案和建设资金，个人住房信息系统建设费用由市级财政给予保障。

（一）第一阶段 ，建立涵盖主城四区（含三个开发区）的个人住房信息系统 。2011年3月1日前
，实现对昆明市主城每套房产的个人住房登记情况的信息联网，初步满足宏观调控政策的需要
。

（二）第二阶段 ，完善昆明市商品房网上签约系统。2011年12月31日前
，对现有房屋登记系统进行完善，对各县（市）区数据进行提取汇总 ，实现对全市范围个人住房登记情况的信息联网 。

（三）第三阶段
，至2015年重点抓住基础数据建设
。整理完善现有电子业务数据，为预警预报指标上报及全市个人房产信息系统提供基础数据上的保障 ，实现全市业务数据的集中和共享。

九 、落实房地产市场调控工作责任

全市各县（市）区政府和市级有关部门要严格按照2011年本市确定的保障性住房建设
、供应目标，新建住房价格控制目标
，落实工作责任，积极推进 。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核 ，对政策落实不到位、工作不得力 、计划目标未完成的
，要进行约谈，直至追究责任
。

十
、营造房地产市场健康发展的良好舆论环境

新闻媒体要强化舆论宣传监督和正面引导 ，全面、客观地报道昆明市房地产市场形势
，及时报导全市各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效 ，引导居民理性消费
，树立合理的住房消费观念。对制造 、散步虚假消息的，要追究有关当事人责任 。各有关部门要深入解读各项调控政策措施 ，及时解答市民关心的问题
，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面
。

二〇一一年二月二十五日

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昆明威恒利商贸有限责任公司与昆明市规划局、第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处行政处罚纠纷案

[裁判摘要]

一
、根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条的规定，行政机关在作出行政处罚决定之前
，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利 。行政机关未依照上述规定履行告知义务的 ，构成行政处罚程序违法；

二 、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内
，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的 ，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设
，限期拆除或者没收违法建筑物
、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的 ，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正
，并处罚款。
”上述规定的处罚对象，是未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的建设者 ，且只有当违法建设达到“严重影响城市规划”的程度时
，才能作出限期拆除的处罚决定
。

最高人民法院

行政判决书

(2008)行终字第1号

上诉人(一审原告)：昆明威恒利商贸有限责任公司。

法定代表人：陈美莉，该公司总经理 。

委托代理人：马怀德 ，北京市杰通律师事务所律师
。

委托代理人：李梦欣，北京市尚公律师事务所律师。

被上诉人(一审被告)：昆明市规划局 。

法定代表人：周峰越
，该局局长
。

委托代理人：熊斌，云南刘胡乐律师事务所律师。

委托代理人：金曦 ，云南刘胡乐律师事务所律师 。

一审第三人：昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处
。

法定代表人：华丕瑞
，该办事处主任。

委托代理人：陈磊，建纬(昆明)律师事务所律师 。

委托代理人：袁仲斌 ，建纬(昆明)律师事务所律师
。

上诉人昆明威恒利商贸有限责任公司 (以下简称昆明威恒利公司)因诉昆明市规划局2006年10月12日作出的昆规法罚 (2006)0063号违法建设行政处罚决定一案
，不服云南省高级人民法院(2007)云高行初字第2号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成由李广宇担任审判长、审判员齐淑奎 、代理审判员王达参加的合议庭进行了审理 。书记员李林涛担任记录。本案现已审理终结
。

云南省高级人民法院根据当事人举证并经庭审质证 ，认定以下事实：2006年10月12日
，被告昆明市规划局依据昆明市《“12345 ”市政府市长热线受理交办件》和中共昆明市委
、昆明市人民政府《信(访)事项转办函》，经现场勘查测绘后以第三人东华街道办事处在小龙路建设的建筑面积为 14 953．44平方米的六层综合楼(地下一层 ，建筑面积2469．28平方米；地上五层
，建筑面积12484．16平方米)，未经规划行政主管部门审批 ，违反《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《云南省城市规划管理条例》第二十七条的规定，属于违法建设为由
，依据《中华人民共和国城市规划法》第四十条 、《云南省城市规划管理条例》第四十一条的规定，作出了昆规法罚 (2006)0063号违法建设行政处罚决定 ，限第三人东华街道办事处于2006年10月 31日前自行拆除违法所建的综合楼工程。原告昆明威恒利公司不服
，以小龙路综合楼是自己投资建设的，被告昆明市规划局的处罚决定认定事实不清
、程序违法且越权行政 ，侵犯了原告昆明威恒利公司的合法权益为由向该院提起行政诉讼 。诉求依法撤销被告昆明市规划局昆规法罚(2006) 0063号《违法建设行政处罚决定书》
，判令将处罚措施变更为罚款并补办手续，判令被告承担全部诉讼费用
。在诉讼过程中 ，被告昆明市规划局于2007年10月11日以市规(2007)217号《昆明市规划局关于撤销(昆规法罚 [2006]0063号)的决定》
，撤销了被诉具体行政行为。

云南省高级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条的规定，行政机关在作出行政处罚决定之前 ，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据
，并告知当事人依法享有的权利 。被告昆明市规划局作出昆规法罚(2006)0063号处罚决定之前，没有告知第三人东华街道办事处作出处罚决定的事实 、理由及依据和第三人东华街道办事处依法享有的权利 ，程序违法
。根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设
，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设 ，限期拆除或者没收违法建筑物
、构筑物或者其他设施；影响城市规划
，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正 ，并处罚款。
”的规定
，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的处罚对象是违法建设的建设者，且只有在违法建设达到“严重影响城市规划”的情况下才能作出限期拆除的处罚决定 。被告昆明市规划局提供的证据不足以证明本案小龙路综合楼的建设者是第三人东华街道办事处及小龙路综合楼的建设已经达到“严重影响城市规划 ”的事实 ，作出被诉具体行政行为的主要证据不足
。本案的被诉具体行政行为证据不足
，程序违法，应予撤销 ，但在诉讼过程中被告昆明市规划局已经作出了撤销决定
，根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十条第三款“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉 ，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决；认为原具体行政行为合法的
，应当判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，人民法院应当作出确认其违法的判决 。被诉具体行政行为在诉讼过程中已由被告昆明市规划局自行撤销 ，因此
，原告昆明威恒利公司“请求判令将昆明市规划局的处罚措施变更为罚款并补办手续
”的主张不能成立
。判决确认被告昆明市规划局2006年10月12日作出昆规法罚(2006)0063号《违法建设行政处罚决定书》违法。驳回原告昆明威恒利商贸有限责任公司要求判令将昆明市规划局的处罚措施变更为罚款并补办手续的诉讼请求 。

昆明威恒利公司不服一审判决向本院提起上诉称：涉案工程系政府工程和政府招商引资项目，没有达到“严重影响城市规划”必须拆除处理的地步 ，被诉行政行为显失公正
，一审判决仅确认被诉行政处罚决定违法是不够的，应当从保护当事人信赖利益的角度对显失公正的处罚决定予以变更。诉求撤销一审的第二项判决 ，判令昆明市规划局将其处罚决定变更为罚款补办手续
。

被上诉人昆明市规划局答辩称：本案建设项目属没有经过规划审批的违法建筑
，一审法院确认被撤销的具体行政行为违法，驳回被答辩人变更处罚措施请求 ，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决 。

一审第三人昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处称：对昆明威恒利公司的上诉请求无异议
，但其称涉案工程系盘龙区政府主导的综合整治改造和拆迁安置项目与本案客观事实不符
。

当事人向一审法院提供的相关证据主要有：昆明市政府市长热线受理交办件，云南省建筑材料公司职工的《紧急报告》 ，《信 (访)事项转办函》，第三人东华街道办事处的《组织机构代码证》
，第三人东华街道办事处出具的《委托书》和董诗权的身份证，总平面布置及测绘图 ，《违法建设行政处罚决定书》
，《接受规划检查通知书》，《昆明市违法建设(建筑)停工通知书(存根)》及《送达回证》 ，《关于协调解决“小龙四方街花鸟市场 ”有关问题的情况反映》
，《昆明市规划局关于撤销 (昆规法罚[2006]0063号)的决定》等。

上述证据随卷移送本院 。经审查，可以作为认定本案事实的根据 ，本院根据上述证据所认定的事实与原判决无异
。

本院认为：根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十二条规定
，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据 ，并告知当事人依法享有的权利。被上诉人昆明市规划局作出昆规法罚(2006)0063号行政处罚决定之前
，没有告知第三人东华街道办事处作出处罚决定的事实 、理由及依据和第三人东华街道办事处依法享有的权利，一审判决认定程序违法 ，并无不当 。

《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设
，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设 ，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划
，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正 ，并处罚款
。
”据此
，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的处罚对象是违法建设的建设者，且只有在违法建设达到“严重影响城市规划”的情况下才能作出限期拆除的处罚决定。被上诉人昆明市规划局提供的证据不足以证明小龙路综合楼的建设者是第三人东华街道办事处及小龙路综合楼的建设已经达到“严重影响城市规划 ”的事实 ，一审判决认定作出被诉具体行政行为的主要证据不足
，有事实和法律依据 。

一审诉讼过程中，昆明市规划局作出了撤销原具体行政行为的决定 ，昆明威恒利公司不撤诉
，云南省高级人民法院作出确认被诉具体行政行为违法的判决，符合最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第五十条第三款的规定
。上诉人昆明威恒利公司要求判令昆明市规划局将其处罚决定变更为罚款补办手续 ，因被诉具体行政行为在诉讼过程中已由昆明市规划局自行撤销，一审判决驳回其该项诉讼请求
，并无不妥，上诉人的上诉理由不能成立。

综上 ，一审判决认定事实清楚
，适用法律
、法规正确，审判程序合法 。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定 ，判决如下：

驳回上诉
，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人昆明威恒利商贸有限责任公司负担
。

本判决为终审判决。

审　判　长　李广宇

审　判　员　齐淑奎

代理审判员　王　达

二00九年一月十三日

书　记　员　李林涛

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