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“限跌令”时隔1年多再现楼市：部分城市高库存难题待解
时隔一年多后，楼市再现“限跌令” 。
日前，湖南岳阳出台楼市新规 ，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格 ，也不得低于备案价格85%，否则将无法进行网上签约备案 。
无独有偶 ，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水 ” ，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价 、稳地价 、稳预期 ”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为 ，严重者将被停止网签。
“此类降价现象管控 ，其实质在于去库存压力大，结果导致房企营销出现乱象 ，纷纷打价格战 ，结果导致了各类交易秩序的混乱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，两者皆是为了严打各类价格战现象 ，但如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展 ，仍是后期各地需要做的 。
昆明有楼盘价格“跳水 ”
“促销已经结束，没什么优惠了，洋房均价在17000元/平方米左右 。 ”日前 ，《每日经济新闻》记者以购房者名义咨询位于昆明滇池边的阳光城·滇池半山项目时 ，一置业顾问如是告诉记者。
“这个月初，滇池半山确实推出过一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源 ，优惠下来价格在10000~11000元/平方米 ，建筑面积98~143平方米的洋房最低价9980元/平方米，当时我们门店中介基本都有带客户去看过 。”昆明德祐一门店中介汤明向记者透露 ，不过这个价格仅限8月1日 ，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均价约16000元/平方米 ，部分高价房源达到19000元/平方米 。
如此大幅度的降价 ，也引来了前期购房者的维权。据云南房网，8月1日 ，即阳光城·滇池半山特价活动当天 ，老业主集体到售楼部向开发商讨说法，甚至要求“集体退房 ” 。
记者注意到，进入今年下半年 ，昆明多个项目出现了“大跳水 ” 。如位于呈贡斗南片区的绿地海之城 ，高层住宅正常售价为12000元/平方米，按照目前优惠价 ，交3万元可享一口价优惠 ，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起 ，单价足足降了3000~3500元；同样有观滇视野的卓越滇池晴翠项目 ，高层售价为12000元/平方米，部分可观滇房源价格15000元/平方米 ，但最近推出的特价房却低至9000多元/平方米。
“受今年滇池环保整治以及金融政策不断收紧影响 ，昆明今年整体楼市表现不理想，房企资金压力普遍比较大 。”一头部房企云南区域相关负责人告诉记者 ，受这一系列因素影响 ，为完成全年业绩，目前昆明很多房企已从第三季度开始冲刺，“预计此后还会有更多项目推出优惠措施 ” 。
昆明锐理认为 ，目前 ，昆明楼市的促销主要分为两种类型：一是房企自身资金紧张，借年中抢收关键节点 ，通过各种各样的促销优惠“以价换量 ”争抢市场 ，快速回款；另一种是房企自身资金并不紧张，但对后市趋势不看好 ，从而选择将非优资质的资产先处理掉。
昆明去化周期近14个月
昆明楼市多盘价格“大跳水”现象 ，也引来昆明市房协的注意 。
昆明某房企相关人士向《每日经济新闻》记者透露，8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期 ”工作要求座谈会提出 ，将加强市场监管及监督 ，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报 。相关部门首先约谈相关楼盘项目 ，如不整改 ，情节严重者将停止项目网签。
今年上半年，昆明房地产投资总额下滑10%，出现一定萎缩。进入下半年以来 ，昆明房地产市场整体形势有持续向下趋势 。国家统计局数据显示 ，6月昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%，跌幅全国第一；二手房价格环比下跌0.6% ，降幅仅次于牡丹江 ，居全国第二位 。7月昆明新房价格继续保持下跌趋势，环比下降0.5% ，跌幅全国第三 ，成为西南4个省会城市中唯一下跌的城市。
此外，克而瑞发布的《昆明房地产市场6月月报》显示 ，6月主城商品住宅成交均价15581元/平方米 ，环比降1.38%；成交面积同比大幅下降，主城商品住宅成交61.26万平方米 ，环比降13.03% ，同比降42.30% 。
昆明锐理数据显示，7月，昆明商品住宅成交均价14702元/平方米 ，创过去一年来新低 。其中呈贡 、官南 、滇池跌幅最大 ，其他片区降幅不明显。库存量持续走高，商品房住宅库存从2017年的约476.22万平方米 ，增加至约962.01万平方米 ，库存翻倍，去化周期也由6.87个月增至13.92个月 。
“限跌令 ”再现楼市
日前 ，岳阳发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》 ，要求对岳阳市中心城区新建商品住房销售实施价格备案 。备案后商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85% ，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。备案后开发企业确需重新调整备案价格 ，6个月后方可申请调整 。
至于为何出台该项政策？据《华夏时报》消息，岳阳市住建局相关工作人员表示 ，今年5、6月 ，某开发商为了回笼资金，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱 ，引起降价前买房市民的心理不平衡 。另外 ，该开发商的降价行为也影响了岳阳市其他楼盘的销售，“住建局还是希望楼市平稳健康地发展 ，不能只限高 ，也要限低”。
而在国家统计局发布的最新70城房价指数中，7月份岳阳的新房价格环比下跌0.7% ，跌幅为全国第一 。而在此前的6月份 ，岳阳的新房价格环比也下降了0.4%，开发企业的销售压力陡增 。克而瑞数据则显示 ，自今年6月开始 ，岳阳新房价格出现了大幅下跌，从5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米 ，7月继续下滑至6492元/平方米。
事实上 ，房价“限跌令”早已有之。早在2017年，广东省中山市就明确，实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15% ，无法网上签约；2019年 ，安徽省马鞍山市规定新房售价不得低于备案价格10%，低于10%的不予办理商品住房买卖合同网上备案；2019年 ，辽宁省大连市要求 ，首次申请预售许可证的新项目，实际网签备案价格不得高于申报价格 ，且价格下浮不得超过5% 。
最近一次的“限跌令 ”由发生在2020年3月 ，东莞住建局通知要求，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后 ，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格 ，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格 ，也不得低于申报价格的90% 。
“此类政策使得大家对于全国市场有更为清晰的理解 ，即不是所有城市房价都在上涨，部分城市反而面临去库存的压力。 ”严跃进认为，此次岳阳政策管控是为了严打各类价格战现象 ，说明房地产市场调控后续需要关注一些非热点的三四线城市 ，如何积极去库存和确保营销市场平稳健康发展，也是后续所需要做的 。这和目前很多城市严管房价过快上涨的做法是有差异的 ，为了促进房地产市场的平稳健康发展 ，房价不管是大涨还是大跌，都将面临管控 。
昨天下午,曲靖市政府在当地召开“促进房地产产业发展若干措施情况通报会”。会上提出,曲靖从今年7月1日起(施行两年)通过财政适当补助,激活市场,加快曲靖市商品房去库存速度 。从具体措施看,凡在中心城区和县城规划区内购买住建部门公布目录内的新建商品房的,曲靖市财政直接给予200元/平方米的奖励补助,同时当地政府还倡导本地房企主动让利给消费者,建议给予“不低于200元/平方米优惠 ” 。
如此一来,两项措施叠加,意味着在曲靖买房可以享受400元/平方米的补助(优惠)。值得关注的是,近期,宜良县也推出了跟曲靖类似的购房补助政策,即在宜良当地购房,可享受每平方米150元的补贴 。
截至今年3月
商品房待售面积近千万平方米
会上,曲靖市住建局局长谭力华表示,在“十二五 ”期间,特别是2011—2013年,曲靖市房地产业实现了高速发展,对全市GDP增长 、固定资产投资 、增加城乡就业以及地方财政贡献明显 。可从2013年四季度开始,曲靖的房地产进入了一个下行拐点,房地产业投资大幅下降,投资信心不足,2013年全市完成房地产投资183.6亿元,2015年下降至144.3亿元,2013年施工面积1584万平方米,2015全市施工面积1303万平方米,下降281万平方米。
谭力华说:“全市商品房销售困难,市场也缺乏活力,2013年销售413.3万平方米,2015年仅销售271万平方米,商品房库存量剧增,截至2016年3月,全市商品房待售面积近1000万平方米,待售车位8.3万个110万平方米 。”
为此,曲靖市人民政府在深入调研全市地产业的基础上,出台了《曲靖市促进房地产业发展的若干措施》,通过财政适当补助,企业合理让利,激活市场,促进住房消费,有效消化存量房 。
地下车位每个补3000元
地下车库每个补10000元
谭力华表示,为了消化曲靖全市当前高企的存量房,《曲靖市促进房地产业发展的若干措施》提出,在中心城区和县城规划区内购买住建部门公布目录内的新建商品房,给予200元/平方米的奖励补助;购买地下车库的,财政按照10000 元/个给予购买人奖励补助;购买地下车位的,财政按照3000元/个给予奖励补助。
上述措施已于7月1日起施行,施行期限为2年。所需奖励补助资金全部由曲靖当地各级财政支出,即市级财政承担30%,房屋所在地财政承担70% 。
同时,曲靖市也倡导全市房地产企业给予购房者不低于200元/平方米的优惠 。由此一来,两项措施叠加,在曲靖购房可享受400元/平米的补助(优惠)。
除上述针对购房者推出的优惠措施外,当地政府针对房地产企业也出台了一系列“减负松绑 ”政策,比如:“取消新建住宅项目供配电设施工程费、开发建设项目城市开口费 ” 、“房地产项目土地出让竞买保证金缴纳比例统一下调为不低于底价的20%” 、“土地出让金、城市基础设施配套费 、防空地下室易地建设费 、城市道路临时占用费、建筑渣土处理费 、重要建设工程场地地震安全性评价 、环评费等收费项目延迟缴交 ”、“提前返还新墙材专项基金、散装水泥专项资金 ” 、“2016年1月1日后新开工建设的房地产项目,在完成地基与基础工程部分80%工程量的工程形象进度后,可申请核发《商品房预售许可证》”等 。
新闻延展
宜良县推政府出资补贴购房
每平米补贴150元
实际上,昆明市宜良县补贴购房政策出台时间早于曲靖,不过补贴力度比曲靖市少了50元 。
从宜良当地出台的具体补贴措施来看, 补贴期限从2016年7月1日至2016年12月31日,在网上签订《商品房购销合同》并全额付清购房款及完税后,对于购买按套登记建筑面积的住宅,政府对购房人给予150元/平方米的补贴(每套住房只限补贴一次),套数不限。
每个购买商品房配建的非人防的地下车库(位),办理相关产权证后,政府按照150元/平方米给予购买人补贴,补贴的面积最大不超过20平方米 。在补贴期限内如购房人申请注销已签订的《商品房购销合同》,再次重新签订《商品房购销合同》的不在此次补贴范围内 。
据宜良当地市民介绍,宜良商品房开发热潮始于2009年2月,即乡鸭湖一期开建,到2015年底,全县有大大小小楼盘有数十个,包括乡鸭湖 、盛世豪庭、国际新城 、东方雅典城 、花城警苑、世纪良城等项目。2012年,世纪良城3200元/平米,而到今年,多数楼盘已喊出2000元/平米起的口号 。由此可见,当地房企去库存压力不小 。(都市时报 记者王海涛)
（以上回答发布于2016-09-12 ，当前相关购房政策请以实际为准）
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