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旅游项目开发建设流程图
1） 投资决策
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资 ，需要一个投资决策的过程 ，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价 。投资商在与旅游资源控制方签订合同前 ，可以聘请旅游投资专家 ，通过初步的资源 、市场 、交通、环境 、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
2） 合同签定
目前统一的旅游法没有出台 ，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制 ，导致旅游项目开发面临很大政策风险 。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响 。
旅游项目开发 ，一般都涉及到风景名胜区 、自然保护区、重点文物保护单位 、森林公园 、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源 ，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利 。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心 ，其中包括门票收益权 、项目开发与招商权 、核心土地购买权等几个方面 。如何签订合同 ，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。
合同签订的同时 ，需划定红线 ，确定项目的开发用地和建设用地。
3） 架构管理
合同签定后，应立即着手组建开发管理团队 ，并建立开发运作的管理构架与管理制度 。
开发管理 ，应包括前期工作 、建设管理 、开业运营三方面 。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养 ，设立前期工作部、工程管理部 、景区管理部三个业务部门 。他们的职能分别为：
前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作 。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批 、向社会招商等。
工程管理部：以项目经理为首的工程管部 ，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成 。
景区管理部：负责景区开业营销策划 ，办理开业手续 ，落实景区运营必备的人、财 、物，提高景区的经济收益和社会影响力 。
4） 产品策划（项目设计）及项目运作策划
项目开发的主要人员到岗 ，资金到位后 ，应及时启动项目设计工作。项目设计不是旅游规划 。项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位 、市场定位、游憩方式设计 、收入模式 、营销模式、运作模式、盈利估算 、投资分期等等问题 。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司 ，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。
为了与国债申请 、政府资金申请、银行融资 、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合 ，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》 。
5） 规划 、设计
兵马未动，粮草先行 ，规划设计是建筑开工前的重要工作 。产品策划完成后 ，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》 ，或者直接编制控制性详细规划 ，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益 、环境保护等许多内容。
规划 、设计基本程序：勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计 。
新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证 ，方可委托专业机构进行建筑设计 。小型项目常用规划方案代替初步设计方案 ，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批 ，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核 ，并提出修改意见 。大型项目要组织工程 、结构 、力学等专家进行集体论证 。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。
6） 政府审批事项办理推进
前期工作部的重要工作之一 ，就是通过政府的各项审批 。其中 ，发改委立项，可行性研究报告审批 ，规划评审 ，市级、省级 、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目 、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍 、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂 。
在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关健。项目建议书是立项的重要文件 ，在内容和格式上有严格的要求 。投资者持项目建议书及相关文件 ，到政府相关部门征求意见，争取获得发改委项目立项 。对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。投资商一般委托专业机构编撰项目建议书 、可研报告 ，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势 。
7） 资金运作与招商引资
现代社会 ，独立完成综合性旅游项目，即不经济 ，也不现实 。一个成功的企业 ，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台的企业。这个企业并不需要投入太大的资本金 ，而可以圈定最有价值的资源 ，通过优秀的策划，引入其它投资人及银行 ，而自己控制或委托专业机构实施有效开发 ，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利。
建设投资之前，应该确定合作伙伴 ，落实投资种子资金 。一般而言 ，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资 ，用少量种子资金起动项目 ，利用项目融入建设资金 。
信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资 。
在不失控制权的基础上 ，投资商可根据对项目的安排 ，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人 ，以扩大公司资本金 。
对于项目的附属工程 ，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资 ，引入相关的专业投资人 ，对索道、设施游乐 、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。
8） 建设准备与工程建设
项目建设期主要由工程管理部负责 。在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人 ，委任项目经理 ，落实建设资金，办理征地拆迁工作 ，确定监理单位和施工单位 ，办妥开工前一切手续 。
在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方 ，监督 、控制工程进度与质量 ，保证工程按设计要求和合同要求完成。
旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设 、接待设施建设 、游乐项目建设四个方面 。
建设开工前，有很多准备工作 ，除前述的立项、规划 、设计 、审图、报建等工作外 ，还包括工程合同签订 、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制 、进度控制、财务控制、监理等等工作 。
项目工程结束后 ，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束 ，是全面考核建设成果 、检验设计施工质量的重要步骤 。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收 。规模大 、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后 ，项目正式投入使用。
9） 开业运作
项目完成工程建设 ，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备 ，并且还要有切实可行的营销方案 。开业工作由景区管理部负责 ，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作 。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资 ，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。
景区管理部在竣工验收结束后 ，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证 。跨县市区景区开业，报上一级旅游主管部门检查审核 。凡达不到景区（点）开业条件 ，未经旅游部门审核的 ，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照 ，到税务 、物价及其它相关部门办理开业手续 。
景区开业需全面配置大量的服务人员 ，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员 ，保安 ，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统 、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱 、排污等） 、旅游安全保障系统、游览服务系统 、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设 ，必需通过规则 、流程、培训等管理工作，才能到位运行 。
开业还有一个极为重要的方面 ，就是营销。建立营销队伍是基础 ，理清渠道 、展开放仆乒恪⒖?够疃?傧?鹊龋?源锏揭慌诖蛳斓哪勘辏?强?涤闹氐恪B糜尉暗阍诳?岛蟮?-3个月进入正式运营阶段 。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定 。
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